记者：边万莉

　　“咱们筹划不雅望一下，再决定要不要提前还房贷。”房贷优惠战略几经调解，赵女士齐莫得享受到红利，于是启动攒钱提前还房贷。她坦言，提前还贷如实很合算，如果不是房贷利率降不下来，其实也不念念这样折腾，当今绸缪不雅望下存量房贷利率下调战略是否会落地。

　　近日，市集上对于存量房贷利率下调的外传再起，激发庸俗关怀。这次外传包含两个方面的内容：一是存量按揭客户不错与银行从头协商房贷利率；二是不错将现存按揭贷款径直转入其他银行，并从头订立按揭协议。

　　存量房贷利率调解，牵一发而动全身。要是不降，部分房贷东说念主受房贷利差、收缩个东说念主钞票欠债表等身分影响，通过提前还贷、耗尽贷、计划贷等花式置换房贷，从而对银行计划形成一定压力。要是下调，调全量如故调首套房，是原行从头订价如故换行操作？不哀怜形之下，对银行影响各不换取，齐需严慎有磋商。

　　不雅望心态下住户提前还贷意愿或裁减

　　旧年，下调存量房贷利率呼声高起，后终于迎来存量房贷战略调解。2023年8月，央行、国度金融监督科罚总局发布的《对于裁减存量首套住房贷款利率关联事项的见知》（以下简称《见知》）按照市集化、法治化原则鼓吹裁减存量首套房贷利率，借债东说念主不错通过央求新贷款置换存量、变更存量利率的花式迟滞存量房贷压力。

　　至于存量首套房利率奈何调解，不仅要看处所城市的首套房贷利率下限，还要看房贷披发的技术段，最低可降至贷款披发时处所城市首套房贷利率战略下限。

　　其时，宇宙首套生意性个东说念主住房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月于今为LPR-20个BP。其中，北京是宇宙范围内加点最高的城市，技术段在2019年10月于今的首套房贷利率下限为LPR+55个BP。大巨额城市首套房贷利率为LPR或LPR-20个BP。

　　央行专栏《盘货央行的2023》知道的数据涌现，跨越23万亿元存量房贷利率完成下调，调解后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿东说念主，每年精打细算利息支拨约1700亿元。对比来看，2023年新披发个东说念主住房贷款利率为4.1%，同比下跌 0.75 个百分点，此时房贷利率差似乎并不大。

　　2024年5月17日，房贷战略再出新政。为适合我国房地产市集供求关联发生纰谬变化的新场合，央行取消宇宙层面个东说念主住房贷款利率下限，绝大巨额城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主细目对客户的个东说念主住房贷款利率。

　　有市集东说念主士揣摸，战略落地后，大巨额城市首套房贷利率可能下跌0.4个百分点傍边，二套房贷款利率可能下跌0.6个百分点傍边。松手 6 月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消。《2024年第二季度中国货币战略试验说明》数据涌现，2024年6月，新披发个东说念主住房贷款加权平均利率为3.45%，同比下跌 0.66 个百分点。

　　新旧房贷利率的差距进一步拉大。举座上看，3.45%与4.27%收支82bp。具体到个东说念主，对于利率差距更为彰着。以2022年北京购买首套房的宋女士为例，披发贷款时试验利率为LPR+55BP，并不在存量房贷战略调解范围内。2024年6月，北京出台房地产调解战略，首套房贷款利率下限调解为LPR-45BP。新旧房贷差达到100BP。

　　存量房贷利率下调黯然，贷款东说念主对准了提前还贷。“还清首付借债后，我原本念念着终于不必劳苦攒钱还债了，不错多安排些吃喝玩乐的行动赔偿下我方。然则，100个基点差距太大了，心里或多或少有些不屈衡。”宋女士告诉记者，当看到耗尽贷利率不到3%时，再度坚决了提前还贷的念念法。

　　利差之下，也有东说念主铤而走险，试图用计划贷置换房贷。近期，21世纪经济报说念记者也接到了不少贷款中介的电话。对方开门见平地示意，“有置换房贷的筹划吗？某银行的贷款利率不错作念到2.55%，用来置换房贷极度合算，咱们照旧帮许多客户这样操作了。”

　　当被问到为何不可我方操作时，贷款中介坦言，“这是个东说念主计划贷，咱们会给你包装公司，还会给你提供过桥资金，提前还掉房贷。”内容上，不管是挪用耗尽贷如故计划贷置换房贷，齐是违背战略的操作，存在风险。

　　存量房贷利率下调外传再起，贷款东说念主们似乎又看到了但愿。据推算，按照100万元按揭贷款、等额本息还款算计，存量利率下调70bp估算，可裁减借债东说念主月供约400元，浅近月供和总还款额约5%；存量利率下调100bp估算，可裁减借债东说念主月供约600元，浅近月供和总还款额约7%。

　　在瑞银大中华金融行业估量主宰颜湄之看来，“从头作念转按揭或者裁减存量按揭，是有可能发生的。咱们估算存量房贷利率约为4.1%，然则有一线城市最近新披发的房贷利率不到3%，利差会激发房贷东说念主的诉苦。同期，政府也但愿能饱读动耗尽。因此，存量房贷利率如故有下调的可能性。”

　　和赵女士相同，宋女士也准备再不雅望下，“如简直能下调，我就不念念折腾提前还贷，毕竟不仅珍惜，还会影响生存质地。”本年7月央行发布《中国区域金融运行说明（2024）》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动耗尽增长起到显文章用。中指估量院市集估量总监陈爱静判断，概括来看，裁减存量房贷利率适合巨匠伏击期盼，将来存量房贷利率仍存鄙人调空间和预期。

　　转按揭争议

　　存量房贷下调不仅影响着千门万户的老庶民，还关乎银行计划的踏实性。对于存量房贷利率下调的市集传言，招商银行行长王良近日在事迹发布会上示意，“招行也仅仅在媒体上看到信息，还莫得接到宏不雅按揭科罚部门、东说念主民银行或者国度金融监督科罚总局的倡导，也莫得征求过银行倡导，这方面战略推出的话，对银行业的存量按揭利率带来一定负面的影响。宏不雅科罚部门会作念好充分论证和估量，再推出这样的战略。”

　　个东说念主住房贷款是银行利润开首的纰谬业务之一，存量房贷利率调解奈何落地需概括考虑。具体操作上，是否从头放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同行竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不细目性，不哀怜形下又将奈何影响银行的计划？中金银行团队对两种不同的景色进行了分析测算。

　　情形一：假定一说念按揭贷款利率通过转按揭和自主调解的神志下调至新披发利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借债东说念主利息支拨每年约2400亿元，规模跨越2023年。在此假定下，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润 7%（年化，不考虑入款利率下调对冲）。

　　情形二： 假定转按揭的范围仅包括首套房房贷（假定占存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借债东说念主利息支拨每年约2000亿元。在此假定下，估算影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%（年化，不考虑入款利率下调对冲）。

　　评估对银行的概括影响，中金银行团队示意，“把柄咱们上述分析，固然存量按揭利率的可能调解对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调解的影响更大。但假定欠债资本同模范整，咱们瞻望对于息差的总体影响是中性的。”

　　刻下生意银行净息差压力较大，后续或需要更多配套战略教学银行下调存量房贷利率，如对应下调入款利率。颜湄之示意，“若存量房贷利率下调1%，而入款利率不降，估算会拖累内银净息差收窄0.11%，对利润形成10%以上的负面影响，猜测银行亦会下调入款利率作对冲。”

　　另一个需要关怀的点是，若允许转按揭（即，将现存按揭贷款径直转入其他银行，并从头订立按揭协议），也许会进一步加重银行间的内卷。颜湄之揣摸，若允许按揭贷款东说念主自行调遣银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，按揭利率可能跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她瞻望当今不会透澈绽开调遣按揭，但若最终要市集化的话，敬佩会朝着此目的。

　　对于是否会转按揭，市集不雅点不一。在中指估量院市集估量总监陈爱静看来，刻下各地存量房贷利率试验情况不一，下调存量房贷利率的花式中，借债东说念主与原生意银行里面置换或原生意银四肢直下调存量房贷利率的花式约略更为合适，而通过不同银行之间转按揭的花式，或形成更大市集竞争，对预期的踏实将形成扰动。

　　“内容上，即使不调解存量按揭利率，住户可能仍在通过提前还贷，或者是通过计划耗尽贷置换等花式对银行息差形成压力。”中金银行团队觉得，息差能否企稳根蒂上取决于住户是否通过偿债压力裁减罢了信贷需求的改善、对于存量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述两方面身分，战略缓助实体经济的导向对于银行基本面而言也至关纰谬。

　　广东省城规院住房战略估量中心首席估量员李宇嘉冷落，“尽可能一次性降到中弥远按期入款利率的水平，让住户形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的不雅感和印象，进而拆开提前还贷，饱读动按揭买房。尽管此举可能裁减银行利率，但不错减缓提前还贷和不肯意贷款的场合。把贷款增量作念起来，即便利率低了，总利润亦然不变的。再说，资金资本也下跌了。对商品房销售的影响，趋势上无法扭转，但斜率上不错缓解下滑。” 

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连累剪辑：秦艺